Пять годовых зарплат на ипотеку: Революция от Núa Bank

Ирландский рынок ипотеки оказался в центре внимания после заявления компании Núa Money о том, что некоторым покупателям первого жилья будут доступны ипотечные кредиты в размере до пятикратного годового дохода. Подобного Ирландия не видела со времён, предшествовавших финансовому кризису.

Для многих покупателей, столкнувшихся с трудностями в условиях постоянно растущих цен на жильё, это может стать возможностью получить больше свободы на рынке недвижимости. Однако у других такая новость вызвала неприятные ассоциации с эпохой «Кельтского тигра».

Так что же именно меняется, кто сможет претендовать на такую ипотеку, и действительно ли кредит в размере 5 годовых доходов — хорошая идея?

Каковы текущие правила Центрального банка Ирландии по ипотечному кредитованию?

Согласно действующим правилам Central Bank of Ireland, покупатели первого жилья обычно могут занять сумму до четырёх своих годовых доходов до вычета налогов, а повторные покупатели — до 3,5 годовых доходов.

При этом банкам разрешено превышать эти лимиты для ограниченного числа клиентов — до 15% случаев — через так называемые исключения по коэффициенту Loan-to-Income (LTI). Такие исключения доступны как для покупателей первого жилья, так и для тех, кто покупает недвижимость повторно.

Например:

• Пара с совокупным доходом €100 000 обычно может получить ипотеку до €400 000.
• При исключении по схеме 5x та же пара потенциально сможет занять уже €500 000.

Такая дополнительная покупательская способность может сыграть огромную роль на рынках Дублина (Dublin), Корка (Cork), Голуэя (Galway) и в пригородных округах, где цены на недвижимость продолжают расти быстрее зарплат.

Что именно предлагает Núa Money?

Núa Money объявила, что позволит отдельным покупателям первого жилья занимать сумму до пяти годовых доходов в рамках своей политики исключений.

По словам кредитора, заявители всё равно должны будут соответствовать строгим требованиям, включая:

• высокую способность обслуживать кредит;
• стабильную занятость;
• чистую кредитную историю;
• подтверждение финансовой устойчивости;
• индивидуальную оценку каждой заявки.

Компания также подчеркнула, что речь не идёт о возвращении к безответственному кредитованию образца периода до 2008 года.

Разве ипотечные исключения не существовали и раньше?

Да — и это важный момент, который упустили многие заголовки.

Ирландские банки уже много лет имеют право выдавать ипотечные кредиты с превышением стандартных лимитов. Большинство крупных банков уже предлагают некоторым клиентам кредиты в размере 4,5 или даже 4,75 годового дохода в рамках исключений.

На практике такие исключения жёстко регулируются и составляют лишь ограниченную часть ипотечного портфеля кредитора.

Почему это важно для покупателей первого жилья?

Цены на жильё остаются крайне высокими, аренда затрудняет накопление первоначального взноса, а одинокие покупатели находятся в особенно уязвимом положении. Кроме того, многие люди способны комфортно выплачивать ипотеку, но не проходят по действующим лимитам заимствования.

Для некоторых заёмщиков — особенно для людей с высокими доходами и хорошей финансовой дисциплиной — возможность занять сумму в размере пяти годовых доходов может стать тем самым мостом между бесконечной арендой и покупкой собственного дома.

Например, покупатель с доходом €70 000 потенциально сможет увеличить доступную сумму кредита с €280 000 до €350 000 — а это огромная разница на сегодняшнем конкурентном рынке недвижимости.

Какие риски несёт ипотека в размере 5 зарплат?

Более крупный кредит всегда означает и более высокий риск.

Заём в размере пяти годовых доходов может значительно увеличить:

• ежемесячные выплаты;
• зависимость от будущего роста процентных ставок;
• финансовую нагрузку после рождения детей или смены работы;
• общую стоимость выплат в долгосрочной перспективе.

Существует и опасение, что увеличение доступных сумм кредитования может лишь ещё сильнее разогнать цены на жильё, если предложение на рынке останется ограниченным.

Реакция в интернете оказалась неоднозначной: одни приветствуют большую гибкость, другие опасаются дальнейшего роста цен и чрезмерной долговой нагрузки.

Реальность такова, что возможность занять больше денег вовсе не означает, что это обязательно стоит делать.

Кто с наибольшей вероятностью сможет получить исключение 5x?

Судя по текущим тенденциям рынка, подобные исключения чаще всего будут доступны заёмщикам, которые:

• имеют высокий и стабильный доход;
• работают в профессиональных или надёжных сферах;
• демонстрируют хорошие привычки накопления;
• имеют минимальные текущие долги;
• поддерживают чистую кредитную историю;
• способны подтвердить устойчивость выплат даже при стресс-тестировании.

Подобные случаи, скорее всего, останутся исключением, а не новой нормой.

Что делать покупателям сейчас?

Тем, кто рассматривает возможность ипотечного исключения, важно прежде всего понять, как именно работает такая система. Именно здесь особенно полезной становится работа с ипотечным брокером.

Хороший брокер сможет оценить:

• какие кредиторы сейчас предлагают исключения;
• у каких заявителей наибольшие шансы на одобрение;
• насколько устойчивым будет увеличенный размер кредита;
• существуют ли альтернативные варианты с меньшими рисками.

Заявление Núa Money уже стало одной из самых обсуждаемых тем на ирландском ипотечном рынке за последние годы.

Для одних покупателей это действительно может улучшить доступ к собственному жилью в условиях всё менее доступного рынка. Для других — вызывает вполне обоснованные опасения по поводу доступности недвижимости и дальнейшего роста цен.

Очевидно одно: ирландский ипотечный рынок меняется, и у покупателей сегодня больше возможностей, чем раньше.

Но независимо от того, какую сумму готов предложить банк, самым важным числом по-прежнему остаётся тот ежемесячный платёж, который позволяет вам спокойно спать по ночам.

Уже много лет опыт и знания нашей компании помогают членам русскоговорящего сообщества в Ирландии разбираться в вопросах ипотеки и страхования.
Мы с вами не только говорим на одном языке, но и гораздо лучше понимаем друг друга. Мы используем современные средства коммуникации и работаем с клиентами со всех уголков Ирландии. Вы можете получить бесплатную консультацию по телефону: 0872969182, email: jana@covermore.ie, в нашем офисе в Дублине или другом удобном для вас месте.