Как избежать стресса при пересмотре банком фиксированной ставки по ипотеке? RUSSIANIRELAND

В то время как клиенты с изменяемой процентной ставкой понесли основную нагрузку в ходе повышения процентных ставок ЕЦБ, те, кто успел зафиксировать проценты по ипотеке, в значительной степени остались защищенными от его исторически высоких ставок.

По данным Центрального банка, клиенты ирландских банков с фиксированной ипотечной ставкой выплачивали в среднем 2,95% к концу 2023 года. А те, кто имел дело с небанковскими кредиторами, справлялись еще лучше, со средней ставкой всего 2,57%. Оба варианта сравнимы с текущей процентной ставкой по депозитам ЕЦБ в размере 4%.

Но для многих эта завидная ситуация скоро закончится, считает финансовый консультант Яна Скачкова.

Конечное исправление

Анализ, опубликованный ЦБ Ирландии в начале прошлого года, показал, что примерно 140000 ипотечных заемщиков заключили договор по фиксированным ставкам, срок которых истекает к концу 2024 года. Вероятно, только половина из них перезаключит соглашение на тех же условиях.

Пострадавшие должны быть предупреждены о том, что произойдет дальше.

Федерация банков и платежных институтов Ирландии (BPFI) заявляет, что банки имеют «надежный процесс связи» с теми, кто выходит из контракта с фиксированным сроком, включающего в себя уведомление их как минимум за 60 дней до истечения срока действия.
Клиентам также должна быть предоставлена подробная информация о новой плавающей ставке, которую будут использовать по умолчанию, а также о других доступных ставках.

Банки также обязаны указать, что будут означать эти ставки в отношении ежемесячных выплат. И именно здесь заемщики, почти наверняка, столкнутся с тревожной перспективой значительного увеличения счетов по ипотечным кредитам.
Данные, опубликованные ЦБ в конце февраля, показали, что средняя процентная ставка по ипотеке, предлагаемая банками на конец 2023 года, приблизилась к 4,2%. В реальном выражении это может означать увеличение затрат на тысячи евро каждый год.

В качестве примера возьмем клиента с ипотекой в размере €250000 на срок более 30 лет: процентная ставка в 2,95% означает ежемесячный платеж €1047,28.
Если эта ставка увеличится до 4,19%, выплата составит €1221,08 в месяц или дополнительные €2085,64 в год.
Для небанковского клиента изменение ставки с 2,57% до среднего значения 4,19% будет означать увеличение выплат почти на €2690 в год.

Но некоторые из этих клиентов на самом деле столкнутся с гораздо большим шоком. Это связано с тем, что небанковские кредиторы в настоящее время склонны предлагать гораздо более высокие плавающие ставки, чем банки — в среднем 6,09% по сравнению с 4,07% у банков.

В этом случае в приведенном выше примере выплаты по кредитам вырастут с €997 в месяц до €1513, что больше почти на €6200 в год.

Клиенты, которые сталкиваются с аномально большим скачком затрат, обычно разумно присматриваются к ценам.

Яна Скачкова призывает тех, у кого заканчивается фиксированный срок по ипотечной ставке, поговорить с другими банками, а также с ипотечными брокерами, чтобы узнать, доступны ли где-либо более выгодные ставки.

Без стресса не обойтись

С клиентами, желающими переключить ипотеку, по сути, обращаются как с новыми претендентами на ипотеку, а это означает, что их финансы тщательно проверяются, чтобы гарантировать, что они смогут выполнить свои обязательства.

В результате любые новые расходы, которые они взяли на себя после ипотечного кредита (например, потребительский кредит), или любые новые финансовые обязательства (например, дети) лишат их платежеспособности в глазах банка.
Тот факт, что они стали старше, также может иметь значение, поскольку это может ограничить срок кредита, который банк готов предоставить, что в результате приведет к более высоким ежемесячным выплатам.

Если к этому добавить стресс-тесты банков, это может означать, что другие кредиторы не желают брать на себя риск по кредиту, даже если до этого момента у клиента не было проблем с погашением кредита.

Сложный выбор времени

Еще одним фактором, ограничивающим возможности заемщиков, является неопределенность вокруг процентных ставок.

Принято считать, что ЕЦБ закончил повышать ставки. Более того, рынки ожидают, что они начнут снижаться в конце весны или начале лета. В результате многие, по понятным причинам, не захотят подписываться на новый фиксированный срок, который, вероятно, станет высшей точкой.

Но ожидание изменения тоже имеет свои риски.
У некоторых кредиторов переменная ставка в настоящее время выше, чем фиксированная, а это означает, что у этого варианта есть, по крайней мере, краткосрочный выигрыш.

И хотя ЕЦБ завершил повышение ставок, нет никаких гарантий, что ирландские банки это сделают. Всегда существует вероятность того, что переменные ставки могут оказаться уязвимыми для дальнейшего повышения цен.
И даже когда ЕЦБ действительно начнет сокращать ставки, единственными клиентами, которым гарантировано получение немедленной выгоды, будут те, кто находится на отслеживании.
Ирландские банки не торопились с повышением ставок в течение последних двух лет. В результате есть все шансы, что они будут так же медленно принимать некоторые из предстоящих сокращений ЕЦБ, по крайней мере, на начальном этапе.

Лучшее из плохой ситуации

Но это не значит, что заемщики, у которых оканчивается фиксированный срок по ипотеке, совершенно беспомощны.

Хотя маловероятно, что им удастся полностью избежать шока от повышения процентной ставки, есть некоторые способы, которыми они могут, по крайней мере, смягчить удар. Банки, как правило, предлагают более привлекательные ставки по ипотечным кредитам с более низким соотношением кредита к стоимости, поскольку они считаются менее рискованными для кредитора. Для большинства соотношение кредита к стоимости значительно улучшится, даже если они ничего не предпримут.

По данным Центрального статистического управления, только за последние три года средние цены на недвижимость в стране выросли более чем на 27%.
Те, кто за это время модернизировал или улучшил свой дом, вполне могут добиться еще большего роста стоимости своего дома.
Чтобы кредитор признал это изменение, может потребоваться визит утвержденного независимого оценщика, который обойдется от €250 до €500. Однако эти затраты, скорее всего, быстро окупятся.
На данный момент AIB предлагает ставку 4,15% по переменной ипотеке со стоимостью кредита более 80%.
Если стоимость кредита ниже 50%, ставка падает до 3,75%. При ипотеке в размере €250000 на срок более 30 лет это означает ежемесячную экономию в размере €57 – или около €690 в год.

Те, кто энергетически улучшил свои дома, также могут претендовать на более низкую процентную ставку благодаря предложениям по «зеленой» ипотеке. Они, как правило, применяются к домам с энергетическим рейтингом B3 или выше, и, как и в случае с переоценкой, банки, скорее всего, потребуют официальную оценку, чтобы подтвердить это.

Однако потенциальная экономия значительна.

В настоящее время AIB предлагает пятилетнюю «зеленую» ставку в размере 3,85% на недвижимость с соотношением кредита к стоимости более 80%. Для сравнения, стандартная пятилетняя фиксированная ставка составляет 5%.
Это представляет собой годовую разницу в €2040 по 30-летней ипотеке в размере €250 000.
Эквивалентный кредит в PTSB имеет ставку 4,3% по сравнению с 5% для его незеленого эквивалента.
Между тем, Банк Ирландии предлагает ставку в размере 3,95%, при этом применяется стандартная фиксированная ставка в размере 4,25%.

Реальность такова, что экономия, которую предлагает «зеленый» кредит, вероятно, недостаточно велика, чтобы оправдать затраты на капитальную модернизацию как таковую. Однако это представляет собой значительную побочную выгоду для тех, кто уже предпринял это или планирует это сделать в ближайшем будущем.

Уже много лет опыт и знания нашей компании помогают членам русскоговорящего сообщества в Ирландии разбираться в вопросах ипотеки и страхования.
Мы с вами не только говорим на одном языке, но и гораздо лучше понимаем друг друга. Мы используем современные средства коммуникации и работаем с клиентами со всех уголков Ирландии. Вы можете получить бесплатную консультацию по телефону: 0872969182, Skype: Yana.Skachkova, email: jana@covermore.ie, в нашем офисе в Дублине или другом удобном для вас месте.